買ってはいけない中古マンション!その理由とは?

人口減少や長きにわたって経済の低迷が続いている日本。

日本における中古マンション市場の先行きは明るいとは言えない状況です。

手放したいと思っていても買い手が見つからずにローンだけが残ってしまうケース。

設備が古くなって快適に暮らせなくなってしまったケース。

ローンの支払いは終わったけれど、修繕費や管理費の値上げに直面するケース。

家を買うという経験は、人生で何度もする経験ではないと思います。

中古マンションという大きな買い物をする際には、様々なメリットとデメリットを見極めなければいけません。

そこで、今回は買ってはいけない中古マンションの特徴についてお話ししたいと思います。

ぜひ参考にしてください!

買ってはいけない中古マンションの特徴

立地条件が悪い
水道管や下水管に欠陥がある
戸数が少ない
ワンルームなどの間取りが混在している
旧耐震基準のマンション
水害懸念がある

これらの条件に当てはまらない中古マンションであれば、長期的にみても条件の良い中古マンションであるといえます。

立地条件が悪い

立地条件が悪い、というのは人口が減少している地域や災害発生のリスクが高い地域のことです。

このような地域で中古マンションを買ってはいけません。

なぜなら、その中古マンションを手放す際に買い手が見つからない可能性が高いからです。

また、人口を維持している東京圏、名古屋圏、大阪圏の三大都市圏であっても駅から徒歩10分以上かかるところは立地が悪いといえます。

駅までバスを使用しないといけない中古マンションも避けたほうがよいでしょう。

水道管や下水管に欠陥がある


水道管、受水槽、下水管など、配水管や排水管の欠陥は建物の寿命を短くする恐れがあります。

水漏れは、初期の段階ではなかなか見つけることができません。

雨漏れも発見するまでに時間がかかる場合があります。

雨漏れの場所を特定するのも困難です。

外壁の雨漏りがあった場合は、管理組合の議事録などに履歴があるので契約前に確認することをお勧めします。

ご自分でも現地をよくよく確認し、仲介会社、管理会社、売り主さんにも物件の状態をしっかりと確認してから購入をご検討ください。

戸数が少ないマンション


小規模マンションは、住民の顔が見えやすく安心して住むことができます。

しかし、維持費の面でみるとそれはデメリットとなります。

マンションの住民は、管理費や修繕費を納める必要があります。

住民の数が少ないと、一戸あたりの費用の負担が大きくなります。

中には、管理費や修繕費が7-8万円かかるケースもあります。

不動産会社は必ずマンションの総戸数を記載していますので、購入を検討される際には確認してみてください。

50戸以下の小規模マンションはできるだけ避けたほうがよいでしょう。

ワンルームなどの間取りが混在している

都心部では、ワンルームや1LDK、3LDKなどが混在しているマンションが建設されています。

ワンルームが全体数の半分以上あるマンションは、分譲会社がもともと投資用として販売しているマンションです。

投資用ということは、自分が住まずに他人に貸しているオーナーが多いマンションということです。

そのような投資用のマンションのオーナーは、自分が住んでいないので管理体制に無頓着な傾向があります。

さらに、投資用で所有するオーナーはランニングコスト、つまりは管理費や維持費を抑えたいと考えています。

いざ修繕が必要となったときに、費用を出し渋ったり、意見がまとまらなかったりと、修繕が進まないケースもあります。

また、3LDKなどのファミリータイプに住む人とワンルームに住む人とでは生活様式や家族構成が異なります。

活動時間やライフスタイルが異なる住民同士の間では、ご近所トラブルが起こる可能性が高くなるでしょう。

旧耐震基準のマンション


日本は地震が頻繁に起きる国なので、マンションの耐震性も必ずチェックしてほしいポイントです。

「古い建物は、現在と耐震基準が異なる」というのは多くの方がご存知かと思います。

見極めるポイントは、建築確認を受けたのが1981年(昭和56年)5月以前か6月以後かです。

1981年6月に大きな法改正があり、耐震基準が見直されました。

耐震基準の適用は建築確認を受けた日が基準となるため、同年に竣工した物件は旧耐震か新耐震か確認が必要です。

築39年以内(2021年現在)のマンションは、すべて新耐震基準が適用されています。

しかし、旧耐震基準の建物すべてが危険というわけではありません。

中には現在の新築マンション以上に堅牢に作られているものもあります。

地盤の緩さによっても耐震度合いは変わってきます。

しかしながら、耐震基準は中古マンションを購入する際の重要な指標になりますので、必ずチェックしましょう。

水害懸念がある

一度浸水したことがあるマンションは、そのような立地にマンションが建っているということです。

それは、また浸水する可能性があるといえます。

契約をする前に必ず重要事項説明や地域のハザードマップなどで、浸水の危険性を確認してください。

浸水すると、そのマンションを売る際に重要事項説明書にその旨が記載されます。

そうなると、資産価値にも影響してきます。

河川沿線、海岸沿線にある物件を検討される場合は、そこの自治体が発行しているハザードマップを必ず確認しましょう。

管理状態も確認しましょう


実際に中古マンションを内覧する際には、下記の点を確認しましょう。

屋上防水のふくらみ
外壁・廊下・バルコニー部分のひび割れ
塗装剥がれ
タイルの浮きが放置されていないか

ほかにも、共有設備の利用状況や日常の手入れもチェックしましょう。

駐車場、駐輪場、エントランス、ごみ捨て場の清掃状態なども併せて確認してください。

まとめ

中古マンションを購入する際には注意しなければならないポイントをまとめましたが、いかがでしたでしょうか。

ライフスタイルや価値観によって、良いマンション・ダメなマンションの基準は人によって異なると思います。

とはいえ、上記のポイントからわかるように売れやすいマンションと売れにくいマンションが存在します。

中古マンションを購入する際には、資産価値を見極めてください。

そして、10年後に売却できるのかという視点で購入を検討してください。

著:針山昌幸
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